Der Kauf eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung ist immer ein besonderes Erlebnis im Leben, für viele private Käufer sogar einmaliges. Dieses ist zudem mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden. Dennoch kommt es vor, dass einige Käufer oder Verkäufer einen Immobilienkaufvertrag nach dem notariellen Abschluss wieder aufheben wollen. Die Hürden für einen Rücktritt sind jedoch hoch.
Drum prüfe, wer sich bindet …
Eigentlich sollte man denken, dass vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages alle Eventualitäten geklärt sind. Dennoch geschieht es nicht selten, dass eine Vertragspartei von einem bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag zurücktreten will. Dies ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich. Bloße „Kaufreue“ reicht hierfür nicht aus. Zudem können bei Rückabwicklung des Vertrages Schadensersatzansprüche entstehen (vgl. § 346, Absatz 1 BGB).
Das gesetzliche Rücktrittsrecht
Erfahrungsgemäß gibt es zwei Gründe, warum ein Immobilienkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten möchte: Entweder weil die Finanzierung gescheitert ist oder weil er Mängel an der Immobilie festgestellt hat, die ihm vorher nicht aufgefallen sind.
Der erste Fall – die gescheiterte Finanzierung – ist jedoch kein rechtsgültiger Rücktrittsgrund, denn nur der Verkäufer hat ein Rücktrittsrecht aufgrund von Zahlungsverzug (vgl. „Leistungsstörungen“, §§ 323 ff. BGB). Auf dieses Recht wird sich ein besonnener Verkäufer in einem solchen Fall voraussichtlich berufen, insofern ihm der Käufer Auslagen wie die Notar- und Maklerkosten erstattet. Den Immobilienverkauf trotz geplatzter Finanzierung bis zum bitteren Ende abzuwickeln, dürfte nicht in seinem Interesse sein. Zum Rücktritt verpflichtet ist der Verkäufer allerdings nicht.
Fazit: Auch wenn die Immobile noch so verlockend und die Angst groß ist, dass ein anderer schneller sein könnte: Vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages muss eine schriftliche Zusage des finanzierenden Kreditinstituts auf dem Tisch liegen. Ansonsten kann das Traumhaus zum Albtraum werden. Im schlimmsten Fall kann eine gescheiterte Finanzierung den Käufer in die Privatinsolvenz treiben.
Das vertragliche Rücktrittsrecht
An dieser Stelle kommt das vertragliche Rücktrittsrecht ins Spiel, das mehr Gewicht hat als das gesetzliche. Dabei handelt es sich um Vereinbarungen, die in den notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Hier können etwaige Wenn und Aber verbindlich geregelt werden. So könnte der Käufer z. B. vereinbaren, dass er vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn seine Finanzierung wider Erwarten scheitern sollte. Ein anderes Beispiel wäre das Versprechen des Verkäufers, die defekte Heizungsanalage vor Einzug des Käufers in dem neuen Heim zu reparieren. Geschieht dies nicht, hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Rücktritt bei Mängeln.
Doch was ist, wenn der Käufer die Immobilie nicht mehr will, weil er gravierende Mängel entdeckt hat, die ihm vor Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht bekannt waren? Dann wird es kompliziert! Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird in der Regel ein Gewährleitungsausschluss nach dem Motto „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Ein Rücktritt vom Kauf ist nur möglich, wenn der Käufer beweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. arglistige Täuschung § 123 BGB). Ein solcher Beweis gelingt jedoch nur, wenn Zeugen bestätigen können, dass der Verkäufer den Mangel oder Schaden kannte – etwa weil er bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern darüber gesprochen hat. Eine Alternative zum Rücktritt vom Kaufvertrag wäre, sich mit dem Verkäufer auf eine Minderung des Kaufpreises zu einigen.
Quellen: haus.de, vermietet.de, anwalt.de, hausverkauf.de, hausgold.de, drklein.de,
anwalt-suchservice.de, immonewsfeed.de, ratgeber.immowelt.de, gesetze-im-internet.de
