Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, ist der Vermieter nicht an die Begrenzung der Miethöhe durch die Mietpreisbremse gebunden. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 18. Mai 2022 noch einmal klargestellt. Unabdingbare Voraussetzung ist, dass der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages über die Modernisierung informiert wurde.
Mieter muss vor Vertragsabschluss informiert werden.
Bekanntlich darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt, höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hatte ein Vermieter jedoch hohe Ausgaben durch die umfassende Modernisierung der Wohnung, muss er sich nicht an die Beschränkung halten (§ 556f Satz 2 BGB).
Die Ausnahme gilt aber nur, wenn der Vermieter dem Mieter vor oder bei Abschluss des Mietvertrages darüber Auskunft erteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung handelt – und zwar unaufgefordert und in Textform (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB). Versäumt er dies, kann der Vermieter sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf die Zulässigkeit einer höheren Miete berufen.
Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, detailliertere Angaben über den Umfang und einzelne Maßnahmen der Modernisierung zu machen. Um nachvollziehen zu können, ob und warum die höhere Miete gerechtfertigt ist, hat der Mieter allerdings das Recht, Näheres zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen zu erfahren, § 556g Abs. 3 BGB sichert ihm einen Anspruch auf Auskunft zu. Der Vermieter muss also von sich aus keine näheren Angaben machen, auf Nachfrage ist er dazu jedoch verpflichtet.
Doch wie definiert der Gesetzgeber eine umfassende Modernisierung?
Dazu hat der BGH in einem Urteil von 11. November 2020 Stellung genommen (BGH, VIII ZR 369/18): Eine umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse ist gegeben, wenn der Bauaufwand ein Drittel der Neubaukosten beträgt. Die Maßnahmen müssen die Wohnung in einen Zustand versetzen, „der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht“ (§ 556f Satz 2 BGB).
Als wesentlich gelten Maßnahmen, die zu einer verbesserten energetischen Bilanz beitragen, aber auch zum Beispiel die Sanierung von Sanitärbereich und Fußböden.
Wichtig zu wissen: Die Kosten für Instandsetzung oder -haltung bleiben außen vor. Werden Erhaltungsmaßnahmen – also Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) und mögliche vorbeugend verhindert werden (Instandhaltung) – im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen miterledigt, können sie nicht auf das erforderliche Drittel der Neubaukosten angerechnet werden.
Quellen: haufe.de, anwaltonline.com, lewento.de, gesetze-im-internet.de, rsw.beck.de, bmgev.de, mieterverein-koeln.de
