Manchmal endet der Traum vom Eigenheim mit einer Zwangsversteigerung. So kann zum Beispiel die kreditgebende Bank eine Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht zahlen kann. Aber auch ein Erbenstreit kann in einer Zwangsversteigerung münden, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. In diesem Beitrag von RE/MAX Classic Berlin erfahren Sie mehr über den Ablauf von Immobilienversteigerungen. Mit diesen Vor- und Nachteilen müssen Bieter rechnen.
Ablauf einer Zwangsversteigerung.
In Zeiten von Arbeitslosigkeit kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienkäufer z. B. durch Jobverlust die Raten seines Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. In einem solchen Fall kann die kreditgebende Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Zunächst muss sie jedoch das zuständige Amtsgericht von der geplanten Zwangsversteigerung unterrichten. Stimmt das Gericht der Zwangsversteigerung zu, wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert (Marktwert) festgelegt, zu dem die Immobilie angeboten wird. Ein Sachverständiger bestimmt den Wert der Immobilie und erstellt ein Verkehrsgutachten. Dieses Gutachten dürfen alle am Zwangsverfahren Beteiligten einsehen. Es kann jedoch sein, dass sich der Gutachter die Immobilie nur von außen angeschaut hat, denn er hat kein Recht auf Zutritt. So ist der Verkehrswert mehr ein Schätzwert, was ein Risiko für den Bieter birgt.
Im zweiten Schritt veröffentlicht das Vollstreckungsgericht durch Aushänge und Internetanzeigen den Zwangsversteigerungstermin. Ein Versteigerungsverfahren ist jedoch ein längerer Prozess. Es können zum Teil Monate oder sogar Jahre vergehen, bis der Zwangsversteigerungstermin feststeht. Als öffentlicher Termin darf jeder, der möchte, zu diesem Termin kommen. Die Bieter müssen lediglich volljährig sein und können auch per Vollmacht einen Vertreter für sich bieten lassen. Zu Beginn der Versteigerung stellt der Rechtspfleger das Objekt vor. Danach beginnt die Bieterrunde, die mindestens dreißig Minuten dauern muss. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird, erhält der letzte Bieter den Zuschlag, nachdem der Rechtpfleger dreimal den Betrag genannt hat. Liegt das Gebot jedoch unterhalb von 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Termin zu beantragen. Bei 50 % unter dem Verkehrswert setzt das Gericht von sich aus einen zweiten Termin fest, auch wenn der Gläubiger keine Verschiebung verlangt. Bei dem zweiten Termin gelten diese Prozentregeln nicht mehr.
Vorteile einer Zwangsversteigerung.
Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung ist natürlich die Möglichkeit ein echtes Immobilienschnäppchen zu ersteigern. Manche Immobilien werden im zweiten Anlauf für unterhalb von 70 % unter dem Verkehrswert versteigert. Auch sparen Sie sich die Makler- und Notarkosten. Allerdings geht jeder Bieter auch ein Risiko ein. Denn wenn der Gutachter das Gutachten erstellt hat, ohne das Objekt von innen besichtigt zu haben, können die Innenräume gerade von älteren Gebäuden große Mängel aufweisen, die von außen nicht zu erwarten waren (z. B. Schimmel, Wasserrohrbruch, usw.). Auch kann sich der Zustand der Immobilie während des langen Verfahrens bis hin zu dem Versteigerungstermin sehr verschlechtert haben. Zudem können Mietverträge mit Mietern bestehen, die unangenehme Überraschungen bergen.
Wenn Sie also an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchten, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin so gründlich wie möglich über das Objekt informieren. Sie können sich z. B. das zu versteigende Objekt vorher anschauen. Allerdings müssen die derzeitigen Bewohner oder Eigentümer Ihnen keinen Zutritt gewähren. Auch lohnt es sich, die Akten bei dem zuständigen Amtsgericht (Gutachten, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, usw.) einzusehen. Im Grundbuch erfahren Sie z. B. ob Dritte ein Recht an der Immobilie haben. Auch sollten Sie sich innerlich beim Preis eine Obergrenze setzen. Denn eine Versteigerung ist auch eine Art kleiner Wettstreit. So hat schon mancher Bieter im Eifer des Gefechts plötzlich viel höher geboten, als er es eigentlich konnte und ist selbst in finanzielle Schwierigkeiten geschlittert.
Quellen: immonet.de, immowelt.de
