Die neue Grundsteuer tritt zwar erst am 1. Januar 2025 in Kraft, doch Immobilieneigentümer sollten rechtzeitig mit dem Sammeln der für die Neuberechnung erforderlichen Daten beginnen. Bis zum 31. Oktober spätestens müssen alle Parameter, die zur Errechnung der Grundsteuer nötig sind, dem Finanzamt vorliegen. Säumige Grundbesitzer riskieren Bußgelder.
Es geht um 24 Millionen Immobilien.
Vor vier Jahren hatte das Bundesverfassungsgericht die auf veralteten Daten aus dem Jahr 1964 in West- und 1935 in Ostdeutschland basierende Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Sie führe zu Wertverzerrungen und der Unterschied zwischen Ost und West verstoße gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung, so die Richter.
Im Sommer 2019 hat sich das Bundeskabinett auf eine Reform der Grundsteuer verständigt. Sie gilt als größtes Vorhaben der Steuerverwaltung seit Jahrzehnten: Immerhin müssen rund 24 Millionen Wohnimmobilienneu taxiert werden. Doch bis die Neuregelung am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, bleibt die Grundsteuer auf dem derzeitigen Niveau.
Die neue Besteuerung im Überblick.
Unverändert bleibt die zur Errechnung der Grundsteuer B (Wohngrundstücke) angewendete Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.
Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Der Hebesatz wird von der Stadt oder Gemeinde festgelegt und kann angepasst werden, falls sich das Grundsteueraufkommen durch die Neubewertung verändert (Ziel ist eine „aufkommensneutrale“ Reform.). Aktive Mithilfe des Steuerzahlers erfordert jedoch die Ermittlung des Grundsteuerwertes. Dieser wird vom Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung des Grundstückseigentümers ermittelt. Für Wohngrundstücke sind dazu folgende Angaben erforderlich: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes. Anders als bisher hängt der Grundstückswert jedoch auch vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab – Faktoren, die regelmäßig aktualisiert werden.
Maßgeblich für die Angaben ist der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022. Versandt werden muss die Erklärung elektronisch über die Steuer-Online-Plattform ELSTER bis 31. Oktober dieses Jahres. Bereits Ende März sollen die Eigentümer per Brief zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert werden. Wer seine Daten nicht bis 31. Oktober abgibt, muss nach nochmaliger Erinnerung mit Sanktionen rechnen. Im schlimmsten Fall können bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld fällig werden. Den Ländern ist durch die Öffnungsklausel eine eigene Ausgestaltung erlaubt. Die Mehrheit der Bundesländer übernimmt das oben beschriebene Bundesmodell. Das Saarland und Sachsen senken jedoch die Grundsteuermesszahlen für Wohngrundstücke.
Die Steuermodelle der Länder.
Eigene Steuermodelle wenden Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen an. Im Baden-Württemberger Modell werden Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander multipliziert, die Bebauung spielt keine Rolle. Bayern plant ein reines Flächenmodell. Auch hier ist der Immobilienwert unerheblich. Anzugeben sind neben der Grundstücksgröße jedoch die Wohnfläche und die Immobiliennutzung. Im Bundesland Hamburg wirkt sich künftig neben den Grundstücks- und Gebäudeflächen die Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus. Ähnlich verhält es sich in Hessen und Niedersachsen. Auch hier bestimmt der Lagefaktor die Höhe der Grundsteuer mit.
Für Besitzer von Einfamilienhäusern wird es teurer, da ihre Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden. Auch Eigentümer in Großstädten bzw. ihre Mieter müssen tiefer in die Tasche greifen, da die Immobilienpreise weit über dem veralteten Einheitswert liegen. Nur wenn die Kommunen bereit sind, auf Mehreinnahmen zu verzichten, könnte ein rasanter Preisanstieg gebremst werden.
